Leia o quiz de perguntas e respostas sobre convenção e regimento interno
Qual a diferença entre a convenção e o regulamento interno de um condomínio?
R: A convenção é a lei interna do condomínio nela está especificado os direitos, deveres, a forma de administração, descreve as parte comuns, as privativas, como deve ser o rateio de despesas. Ela diz respeito de como deve ser organizado o condomínio e é registrado no cartório de imóveis para que seja válido também para terceiros. Para modifica-la somente com a aprovação de 2/3 dos condôminos. Enquanto que o Regulamento diz respeito aos condôminos, disciplinado sua conduta e o uso das coisas comuns. Um complementa o outro. Por exemplo na convenção está descrito que o salão de festa é área comum, no regulamento vai estar escrito como será usado o salão de festas.
Quando a Convenção não for registrada no Cartório de registro de Imóveis terá validade para os condôminos? Posso então desrespeitá-la, argumentando que não seria "válida"?
R: Não. Tão logo assinada a convenção por pelo menos dois terços dos proprietários, ela passa a valer entre os condôminos (perante terceiros, ela somente terá força se estiver registrada), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu assim. Portanto, existindo convenção, mesmo sem registro, poderão ser cobrados os rateios de despesas, exigidos os comportamentos dos condôminos conforme previstos no documento e realizadas assembleias dos condôminos. Igualmente, valerá o que estiver no “regimento interno”, que pode estar inserido na convenção ou ser um documento separado, neste último caso, pode ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.
Como deve o síndico proceder quando houver uma infração às normas do Regimento Interno ou da Convenção, porém, não exista previsão de multas a serem ser aplicadas?
R: De uma forma geral a Convenção e o Regimento Interno expressam em seus textos a forma de cobrança de multas pela transgressão às normas condominiais, inclusive o valor a ser aplicado. Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, a Assembleia Geral deverá atribuir valores para cada tipo de infração cometida pelos condôminos, lembrando que antes de tal deliberação, não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337 da Lei 10.406/2002, aprovadas pela assembleia.
Se a Convenção proibir a participação e/ou o voto do locatário nas Assembleias Gerais essa restrição tem validade?
R: A Convenção não pode ferir as leis hierarquicamente superiores, neste caso a Lei 8.245/91, artigo 83, Lei do Inquilinato, que instituiu o direito de participação do locatário nas assembleias, que não envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário (locador) não esteja presente. Qualquer disposição na Convenção contrariando a regra legal é nula e não poderá ser aplicada.
Por Doani Batistussi - Síndica Profissional
